空き家になった実家の売却活動 その4完~引き渡しへ~
住宅ローンは自分で選べる
キャッシュで不動産を買える人はほとんどいないので、融資を受けることになります。たいていは、不動産屋が提携している金融機関で与信審査(いくらまで貸せるか)と物件審査(物件にどれだけ価値があるか)を受けて、無事に通過したら融資を受けることになります。本来は融資を受ける買主が金融機関に出向いて書類を準備しなければいけないのですが、提携ローンを使うと面倒なことは不動産屋がやってくれます。銀行によって金利が違うので、自分で頑張って調べた方が返済する金額は少なく済む可能性が高いです。私は自宅購入時によくわからないまま提携ローンを使いましたが、その後金利が安いところに借り換えました。事務手数料や抵当権再設定費用で数十万円もかかるので、最初から安いところで契約しておいた方がいいですよ。ま、私の場合は完全に当時は知識不足だったので仕方なしです。今回買主さんは不動産屋の提携ローンを使われていましたね。そこは私が口をはさむ余地なしです。
契約までに売主が作成する書類
契約時までに売主が準備する書面は、設備表と物件状況報告書。給湯関係、水回り関係、空調関係、収納関係など物件に何が備えられているかと故障の有無を書いていきます。例えば、洗面設備の鏡にくもり止めがあるか、トイレに保温・洗浄・乾燥機能があるか、浴室乾燥・暖房機能があるか、換気扇はどこにあるかなど。細かいです。この表に、故障や不具合があれば具体的に記入していきます。ここが大事。引き渡し後に、記入がないもので不具合が見つかれば修理責任を負うことになりますから。逆に、書いておけば、その部分については修理義務を負いませんし、修理して引き渡す必要もないのです。床のへこみとか玄関タイルのひびとかクロスのはがれとか、見つけたものは全部書いておきました。
さて、契約時に売主と買主が初めて顔をあわせることになります。かなり事務的でしたよ。不動産屋が準備してくれた売買契約書と重要事項説明書を読み合わせして一つずつ確認していくという作業を1時間ほどかけておこないます。相続等で物件の所有者になった人は、契約時までに自分の名義に変更しておく必要がありますよ。双方納得して問題なしであれば、署名押印となります。売買契約書は2通作成して、売主と買主各1通を保管します。売買契約書に貼った収入印紙が1万円で、売主と買主がそれぞれ負担です。たっか!それでも印紙税の軽減措置がとられているらしく、半額なんですって。ということは通常は2万円?軽減措置は令和2年3月末までだったみたいなので、今は元に戻っていると思われます。
無事に契約が成立し、このとき買主は売主に手付金を払います。売買代金の5~10%が相場で、現金払いです。普段手にしない大金を現金でもらって、平静を装いつつ、かなりドキドキしながら金額を確かめました。で、銀行口座に入れるまでの移動中はビクビクでした。
この手付金。中古物件売買契約の場合、買主は手付を放棄することによって契約を解除できます。売主は、手付の倍額を払うことによって契約を解除することができます。
引き渡しと残代金精算
契約が終われば、買主が融資の本審査を申請して、融資が実行されるタイミングで引き渡しです。通常契約から1ヶ月程度でしょうか。今回、買主さんはご夫婦別々にローンを組まれることになり、3人が揃う日程調整がうまくいかず結局契約から2ヶ月後の引き渡しとなりました。融資を実行する銀行に全員集合です。不動産屋や司法書士が作成した書類にじゃんじゃんハンコを押していく作業が待っています。売渡証書、引渡し完了書、管理費や固定資産税の精算明細書、各種領収書等。買主さんは融資が実行されて、所有権移転と抵当権設定登記が必要なのでこれらの書類にもハンコを押しておられました。買主さんの口座に融資されたお金が入って、それを目にすることもなく私の口座へ移るという。買主にとってはなんともむなしい流れです。そして売主が、鍵を渡して取引完了です。
めでたしめでたしというところですが、瑕疵担保責任というものがあります。売主が告知しなかった傷や不具合があった場合、補修や損害賠償を要求できるというもの。給排水管の故障や雨漏りなどが想定されています。不動産屋によっては、オプションで瑕疵担保責任保険をつけることができたり、サービスでついていたりするところもあります。私の場合、もともとサービスでついていたのですが、仲介手数料を値切ったために外されてしまいました。。。というわけで、念入りに住居の状況を確認して告知したのです。瑕疵担保責任を負うのは引き渡しから1週間。そうそう不具合は起こるものでもないですし、値切った仲介手数料の方がはるかに大きいはずと。無事に1週間が経過し、晴れて売却完了です。
買値と売値がほぼ同じで利益が出たわけでもないのに、減価償却分が利益になる(なんでやねん!)ようで、来年の確定申告で100万円以上税金を収めることになります。涙
今日のひとこと:住宅の不具合は徹底的に調べるが吉
空き家になった実家の売却活動 その3~広告宣伝~
不動産仲介業者の広告戦略
店頭に行けば、物件の広告が壁に貼ってあったり冊子で置いていたりします。専任媒介契約をすると、基本的には依頼した不動産仲介業者の本支店にしか見えるところには置いていません。でも、レインズでつながっているため担当者と話をするとこんな物件もありますよと他社扱いのものであっても紹介してくれます。売主が希望すれば、他社でも店頭広告や折込チラシに掲載してもらえますが、長引くと売れない物件の印象が強くなるため勧められませんでした。不動産も新鮮なものが好まれるそうです。
新聞折込チラシまたは投げ込み広告は、毎週2~4万部の配布をおこなってくれました。他の物件と同時に掲載されるとはいえ、これはお金がかかりそうです。ただ、興味がある人に届くのかどうかは疑問で、チラシを見て問い合わせをしてくる人は少ないとのことです。物件というよりは、業者の宣伝なのかも。
一番大きい宣伝媒体は、インターネットへの掲載。自社のウェブサイトへの掲載はもちろんのこと、SUUMOとアットホームに掲載するところが主流です。そして、ウェブで検索して見つけた人が問い合わせをしてくるケースが大半だという話でした。
売却活動をしての反響
売却を開始して約4ヶ月の間、週に1人程度の問い合わせがあり、半数は物件まで足を運んでくださいました。他社の紹介で来られた方もいます。が、不動産屋さんの言う通りほぼインターネット経由でしたね。もっと多く問い合わせがあるかと思っていましたが、そうでもなかったです。不動産屋さんも、思っていたよりは反響が少なかったと言っていました。新型コロナが流行しだして不動産を買うという気持ちにはなりにくかったのかもしれません。
インターネット経由での問い合わせが多いということであれば、ネットへ掲載する写真がとても重要になってきます。私が依頼した不動産仲介業社は、営業担当者ではなくカメラマンが広角レンズを使ってや部屋が広く見えるように写真を撮ってくれました。これは売主にとってうれしいサービスです。別の業者では、インテリア家具の無料貸し出しをしていましたよ。
居住中は部屋の中すべての写真を撮るのは難しいので、外観やエントランスだけの写真が掲載されることになります。居住中の売却が面倒なのは、物件の見学を希望する人がいると在宅しておかなければならないこと。毎週誰かがやってくるというのは少々疲れます。その点、空き家だと鍵を不動産屋さんに渡しておけば勝手に見学していってくれるので楽でした。
購入を決めても契約に至るわけではない
賃貸で住んでいるという同じマンションの方が購入の意思を表示してくれましたが、スポンサーである戸建て派のご両親を説得できず成約に至りませんでした。その後、購入の意思がある方が2人現れましたが、ローンが組めなくて成約に至らず。家を買うというのは簡単ではないのですね。そういう私も、自宅のローンはまだずっしりと肩にのっかっています。
成約に至ったご家族は、他社で紹介を受けた方です。が、他社の営業担当者が頼りにならなかったらしく、インターネットで物件を調べなおし、私が売却を依頼した不動産屋さんにやって来られました。そんなパターンもあるのですね。営業担当者が親身で頼りになるかどうかも大事でした。ローンの事前審査が通って無事契約へと至りました。
あとは、めんどくさい契約と引き渡しで売却完了です。次回最終回。
今日のひとこと:情報収集手段はインターネットが主流
空き家になった実家の売却活動 その2~査定~
高い査定額を出す不動産屋
たくさんの業者から査定をとるのがいいのかどうか。ネットでは、こんなに査定額が違うんですという広告を見ますよね。確かに業者がだしてくる査定額には開きがあります。ただ、査定額が高いからと言ってその値段で売れるわけではないので、あくまで参考値です。不動産を業者に引き取ってもらう場合は、相場より1割くらい安くなります。一般的には仲介をしてもらう方が高く売れますし、急いで売る必要がなければ強気の値段で売りに出すことができます。
どちらかというと大手は相場付近の査定をだしてきます。近隣の成約物件と比較して、妥当な金額だと感じました。中小の不動産屋は査定額というよりは、この金額で売りませんかという値段を提示してきます。大手も、売り出し価格は少し上乗せしましょうと提案してくれますので、何百万円も違うような結果にはなりません。買主が一人でも見つかれば成功ですので、買主を見つけてくれやすい不動産屋さんを選ぶのが賢明です。
チラシの甘い口説き文句に惑わされてはダメ
「このマンション限定!予算4,800万円で探しておられる買主さんがいます」みたいなチラシがよく郵便受けに投函されています。グレーな広告ですよね。私の場合、自宅マンションと実家マンションはわりと近くにあって、マンション名だけ変えて同じ広告が入っていますから。一応その業者に連絡はとってみたものの、顧客がいるのかどうかは怪しかったです。実際実家を売りに出してから、その業者さんからの顧客案内はありませんでしたし。注意しないといけないのは、本当に予算が4,800万円だったとしても、それはリフォーム、仲介手数料諸々諸費用を含めた予算です。引っ越し費用やローン実行手数料も必要となりますから、結局数百万円は差し引いて考えないといけません。
査定ポイント
マンションの場合。交通の便、買い物の利便性、公共施設の利便性、周辺環境。分譲会社の信用度、建設会社の信用度。外壁の仕上げ材、共用エントランス、経過年数、共用部分の保守・修理・清掃の状況。駐車場、駐輪場、集会所、エレベーターの有無。専有面積、開口部の方位、室内の使用状況。それから眺望・景観、日照・通風。これらを点数化して、査定額が決まります。
戸建ての場合は、マンション独特の査定項目が減って、代わりに住宅環境、道路の幅員、間取りが考慮されます。両親はマンションに移る前は戸建てに住んでいて、ここがまさに私の実家です。その戸建て売却の際の査定資料がでてきました。築25年の2階建て木造建物の査定価格はなんと73万円。安っ!!ほぼ土地だけの値段で売ったということですね。売買契約書を見ると、査定額より200万円ほど高く売れていました。やっぱりそんなものみたいですよ。
畳がボロボロとか、壁に落書きがあって汚いというのは経過年数に含まれるのでよっぽどひどくない限り査定には響きません。トイレや給湯器などの設備の更新も、通常住んでいると必要となる保守範囲なので新しいからといって査定額があがるわけでもありません。
売る前にリフォームをすべきかどうかは程度によるかもしれませんが、通常必要ありません。リフォームでかかる費用を販売価格に上乗せされるくらいなら、安く買って自分好みのリフォームをしたいと買主は思うでしょうから。ただし、明らかに使用に支障がある箇所については修繕しておく必要があります。つづく。
今日のひとこと:査定額イコール売却価格ではない
空き家になった実家の売却活動 その1~媒介契約~
不動産仲介業者を選ぶ基準
母が他界して1年。こんな時期にみんな集まるのもな、と思って一周忌もせずおとなしくしています。
さて、誰も住まなくなった実家を片づけ、査定に出したというところまでは随分前に報告したかと思います。うっかり一括査定なんかしようもんならじゃんじゃん電話がかかってきて大変だと。「一度拝見させていただいて査定を。」という電話を断るのが大変でした。こっちが行動しなくても、不動産屋からのアプローチもあります。法務局では登記情報が閲覧できます。所有者が変わるのを不動産仲介業者はチェックしているんですよね。物件の住所と所有者の住所が違っていると、これは売買の対象になると目ざとく見つけてダイレクトメールを送ってきます。大手から聞いたこともない不動産屋さんまで、「売却しませんか。」とそれはそれはたくさんのDMをちょうだいしました。すべてスルーです。
私は大手4社に絞って査定をしてもらい、その中から1社選んで売却を依頼しました。仲介手数料はどこに依頼しても、物件価格が400万円以上の場合は(売買価格×3%+6万円)+消費税です。だったら、広告費をかけてくれる大手に依頼するのが売主にとってはお得。場合によっては100万円を超えてくる仲介手数料はバカになりません。一律とはいえ、仲介手数料は値引き交渉可能です。必ず契約する前に値引き交渉をしましょう。私の場合、25%引きで契約成立です。感触的に、これ以上の値引き交渉は難しかったです。なお、仲介手数料は成功報酬ですので、売却が完了するまでは1円もかかりません。
売却にあたり、ハウスクリーニングをしたいと考えていたのですが、担当者の方は「ぜひやりましょう。」と言ってくださいました。「どうせ買主さんがクリーニングされますし、しなくてもいいんじゃないですか。」という業者さんもいました。このあたりの考え方も一致する方がストレスがなくていいと思います。ちなみに、ハウスクリーニングは8万円。このハウスクリーニング業者さんが、売却にあたって作成しなければならない書類に書く家の設備を調べてくれたので大助かりでした。
媒介契約には3種類ある
不動産仲介業者との媒介契約には、「専属専任」「専任」「一般」の3種類があります。専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだら、物件情報は指定流通機構(通称レインズ)のシステムに登録されます。レインズは、不動産仲介業者が、全国で売りに出されている不動産の情報を閲覧できるシステムです。レインズに登録されれば、適正な価格での売却や早期売却の可能性が高まります。また、これらの契約形態の場合は、文書やメールなどで売主に進捗状況を報告する決まりになってて、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、専任媒介契約では2週間に1回以上の頻度で報告を受けます。安心ですね。もう少し詳しく書くと、専属専任媒介契約の場合は、自分で買主を見つけることができず、専属媒介契約のときは自分で買主を見つけることも可能で、その場合、仲介手数料は不要です。
一方、一般媒介契約の場合は、複数の不動産仲介業者と契約を結ぶことができ、契約した不動産仲業者が同時に購入希望者を探してくれます。ただ、一般媒介契約は、売主への報告が義務化されていないため、売却活動が売主に見えにくい可能性があります。また、レインズへの登録も義務ではないので、不動産情報が広がりにくいと思われます。
たくさんチャンネルをもつためには一般がいいように思えますが、他の業者も受けている物件はあまり売却に力をいれてもらえない傾向があるように感じました。売主が依頼した不動産屋とは違う不動産屋で買主は物件情報を得て、それぞれ別の不動産屋を使って売買することもできますので、売主にとっては一般媒介契約はそんなにメリットはないように思います。
専属媒介契約で売却活動開始
不動産屋としては、売主と買主双方から仲介手数料をもらうのが効率がいいので、精力的に頑張ってくれます。鍵をお渡しして、あとは全部お任せです。新聞折込チラシや広告のポスト投函、インターネットへの掲載、取引業者への案内とやっぱり大手がいいですよ。他の不動産屋もレインズ登録後は顧客に案内することができるため、そちらにも期待です。と売却活動を始めたのが、2019年10月のことでした。つづく。
今日のひとこと:不動産の売却は専属媒介契約がおすすめ
【兼業主婦】自粛疲れを和らげる方法
情報を遮断する
皆さん、心穏やかに過ごしていますか?SNSでは楽しい話題を提供してはいけないような雰囲気で、テレビをつけたら暗いニュースばかりが流れてきてという状況では、健康な人でも疲れてしまいます。あえて情報を遮断してみませんか。ニュースを見ない。ワイドショーも見ない。医療関係者をはじめ、保育士、介護関係者、スーパーの店員さん、物流関係者等、休みたくても休めない人の過酷な状況を連日伝えられると、自分がやっていることは意味のないことなんじゃないかと余計なことを考え始めて、鬱っぽくなってしまいます。毎年鬱っぽい学生が一人二人いるんです。話を聞いてみると、だいたいみんな「自分は価値のない人間だ。」というようなことを言います。最前線で頑張ってくれている方々には感謝しつつ、過剰な情報はシャットアウト。いつ自分が最前線で頑張る立場になるかわかりませんから。順番が回ってきたときに頑張りましょう。
鈍感になる
情報をシャットアウトしたところで、子どもらはずーっと家にいるわけで、これまた悩みの種ですよね。残念なことに、首都圏や関西圏は今月いっぱいは学校が始まりそうにありません。後々命名されるであろうコロナ世代が少々出来が悪くなるのは仕方がないと諦めましょう。私は、学校のありがたさを思い知るいい機会だったと割り切ることにしました。兄弟喧嘩をしていても、けがをするような感じでなければ放置です。鈍感にならないとこっちの精神がもちませんから。買い物は一人で行くようにと推奨されているのを幸いにちょっと遠回りして自分時間を作ると、イライラしている気持ちが落ち着きます。それでもどうにもならないときは、誰かに話を聞いてもらうことをお勧めします。私は、高校時代の友達4人でチャットするのがいい息抜きになっています。
気合を入れないとできないことをする
花を植えました。土を触ると穏やかな気持ちになります。小麦粉こねたくても品薄みたいですし、だったら土で。
それから、まとまった時間ができたらやろうと思っていたことを、名ばかりゴールデンウィーク中に頑張って片づけました。自分が管理している金融機関の口座とか加入している保険、所有しているカード類のリストを作成しました。たくさんある登録サイトのIDとパスワードも整理しました。面倒で全然手付かずだったのですが、肩の荷が下りたような感じです。まだ自分は死ぬ気ないんですけど、親が亡くなったときに非常に困りました。いつかまとめておかなきゃと思って今日にいたるというところです。これを読んでくださっている皆さんは私と同じくまだ自分は死ぬ気ないでしょうけど、まずはご両親にやってもらっておいてください。
京都市内に住む友人が無人の清水寺の写真をくれたので、載せてみます。期間限定の貴重な光景。
今日のひとこと:情報過多が精神を不安定にする
【大学受験】授業のオンライン提供に向けて少し動く
緊急事態宣言解除延期の公算大
東京の一日の感染者数はなかなか100人を切りませんね。大多数の国民が自粛生活を頑張っているのにこれですから、新型コロナウイルスの感染力が強力だと改めて思うのであります。5/6の緊急事態宣言の全面解除は困難というニュースが流れてきました。少なくともこの先1年は、規制が緩くなったり厳しくなったりを繰り返して日常生活を取り戻していくことになるでしょうから、私は既に長期戦の覚悟ができております。重症患者数が平坦化されて、医療機関に過大な負担がかからないようみんなが気を付けるのみです。で、自分が重症患者にならないように、免疫力を高めることですね。
どうやって免疫力を高めるのかは、専門家じゃないのでわかりません。が、少々の発熱は自分の体で闘わせる方針で子育てをしてきました。幼いころは、よく熱を出しますよね。39度の熱も3日間はアイスノンと水分補給で細心の注意を払って様子見です。容体が急変するとか、熱が39.5度を超えるとか、痙攣を起こすとか、病院に連れていこうと基準は設けていたんですよ。幸い、どうしてもっと早く連れてこなかったんだと怒られたことはありません。闘わずして薬で抑えたら、闘う力が奪われてしまうというのが持論です。外で遊んで、菌を体内に取り入れることで体が強くなっていると思うんです。生まれつき免疫力が弱い子どもを除いて、薬や除菌剤に頼り過ぎないことも大事かと。今はムスメ、ムスコともに滅多に熱をださないので、効果あったと思います。
公立学校のICT活用の現状
熊本県がICT化が進んでいるんですって。それでも、朝の会をオンラインでおこなって生徒、児童の状況把握程度。授業を行う段階には至っていないようです。インターネットにつなげるのがスマホだけで、そのスマホをもって両親が仕事に行ってしまえば家庭には何もないというケースが少なからずあると。そういう家庭の子どもには登校してもらって、自宅にネット環境とハード面が揃っている家庭は家にいてもらうという、次善の策でスタートをしてみたらどうでしょうか。
オンライン授業は可能
遅れているムスコの学校でも、ようやく準備を始めたと連絡がありました。GW明けまでにネット環境とタブレット等を用意してくださいと。Google classroomを使って双方向の授業を進めていくようです。授業の動画配信、課題の送受信、質問ルームが想定されています。ちょっとまだ全体像は見えませんが、使い勝手をまたレポートします。
京都大学は、3つのシステムを使ってオンライン授業をおこなっています。履修登録や休講等の講義関係の連絡に使うKULASIS、資料の配布や課題の提出に使用するPandA、そして授業そのものはZoomでの配信です。Zoom講義のURLはKULASISでアナウンスされます。早くからオンライン化を進めていたところは、継ぎ足しのシステムになってしまって、ちょっとわかりにくいですね。使っているうちに慣れてくるので、とにかく始めてみることが重要かと。オンラインでの研修を受けた感想としては、結構集中できます。コミュニケーションが必要ない場合は、1人でオンライン授業を聞く方がいい可能性大です。
私自身は、会議やラボのゼミでZoom活用中です。5月からは、最大4人が同時に家のパソコンを使って活動することになりそうです。デスクトップ1台、ノートパソコン3台、タブレット1台とハードは揃っています。が、我が家のインターネット、頑張れるのでしょうか。未知の領域に突入です。
今日のひとこと:新しいことはまず始めてみる
【大学受験】コロナのおかげでオンライン化が一気に進む
在宅勤務開始
なるべく動かないようにとの要請で、基本在宅勤務に切り替えました。前からあったんでしょうけど、突然zoomが降ってわいてきたような感じで、講義もzoom、会議もzoom、飲み会もzoomですね。ラボメンバーの顔合わせもzoomでした。半月ほどで、あっという間に浸透です。ゼミをすると、パジャマ参加っぽい学生がいます。通学がなくなると、朝起きるのが遅くなる自然の摂理ってやつですか。先週からオンライン講義が始まったムスメは、8時45分からの講義を8時半に起きてきて受けています。楽っ!と言いながら。今の高校生が大学生になるときには、オンライン講義が当たり前になっていそうな勢いです。講義資料は自分でダウンロード、レポートはPDFで送信です。今までレポートをメールボックスにわざわざ届けに行っていたのは何だったのでしょうか。コロナ後でも戻す必要がない習慣トップ3入りすること間違いなしです。
そうそう、自宅の様子を映したくない場合には、バーチャル背景を使用すればよくて、ジブリが素敵な壁紙を用意してくれました。まだ増えるみたいなので楽しみです。
http://www.ghibli.jp/info/013251/
在宅勤務をしてわかったこと
ほっておいたらムスコは昼まで寝ているという驚愕の事実。前に学生が「12時に目が覚めると、昼なのか夜なのか一瞬分からないんですよね。」と言っていたのと同じことを、ムスコが言い出してもおかしくない状況であります。大人はコロナ対策に追われていて、子どものことは後回しだから、自分でやらないと誰も引っ張っていってくれないよ、と言い続けていますが、どれだけ響いていることやら。適度な距離を保ちつつ、声だけはかけ続けようと思います。
小・中・高の授業をオンライン化できるかどうかは、自治体や学校で大きな差がありそうです。大学は強力にオンライン化を進めて、世界的な流れに追いつこうとしているので、できなくはないと思うのですが。
今日、ムスコの学校から新年度の教科書と一緒に課題が宅急便で届きました。「授業担当者の熱意と諸君への期待を受け取ってください。」というメッセージだけで、オンライン授業のことは何の情報もなし。うわ~、先生の熱意と期待はいらないから、授業配信してほしい。ベテランが多いというと聞こえがいいですけど、若い先生が少ない私立の学校は、時代の流れについていけていません。チーン。
オンライン授業が体験できるチャンス
全国的にオンライン授業が始まったら、教え方が上手な先生が一人いればいいことになってしまいますね。先生の当たりはずれもなくなって、レベルが均一化されて歓迎されるかもしれません。
東進ハイスクールでは、5月末までオンライン講義2講座を無料で受けることができます。退屈している高校生はぜひ。オンライン授業ってどうよ、と思っている人も、無料のうちに体験してみるといいですよ。
https://www.toshin.com/athome/